Kısa cevap: İşletme projesi, yöneticinin hazırladığı ve bir yıllık tahmini gider ve gelirleri ile her bağımsız bölümün ödeyeceği avans (aidat) payını gösteren bütçedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre kat maliklerine tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir; kesinleşen proje İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında sayılan belgelerden kabul edilir.
İşletme projesi neleri içerir?
- Tahmini giderler: personel (görevli, temizlik, güvenlik), elektrik, su, doğalgaz / yakıt, temizlik malzemesi, asansör ve diğer bakım-onarım, sigorta, yönetim ve muhasebe giderleri.
- Tahmini gelirler: varsa ortak alan kirası, reklam ya da benzeri gelirler.
- Avans (aidat) tutarı: giderlerin gelirlerle karşılanmayan kısmının aylara ve bağımsız bölümlere bölünmesiyle bulunan ödeme.
- Paylaşım cetveli: her bağımsız bölümün hangi giderden ne kadar payına düştüğü.
Giderler daireler arasında nasıl paylaştırılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre, kat malikleri arasındaki sözleşmede (yönetim planında) aksine hüküm yoksa:
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine kat malikleri eşit olarak katılır.
- Ana yapının sigorta primi, bakım, koruma ve onarım giderleri ile ortak tesislerin giderlerine arsa payları oranında katılır.
Yönetim planınızda farklı bir paylaşım öngörülmüşse işletme projesi ona göre hazırlanır. Bu yüzden projeyi hazırlamadan önce yönetim planını okumak ilk adımdır.
Adım adım hazırlama
- Geçen dönemin gerçekleşen giderlerini çıkarın: kalem kalem gelir-gider raporu, projenin en sağlam dayanağıdır.
- Yeni dönem için tahmin yapın: bilinen zamları (personel, enerji), planlanan bakım ve onarımları ekleyin.
- Giderleri paylaşım türüne göre ayırın: eşit paylaşılanlar ve arsa payına göre paylaşılanlar.
- Her bağımsız bölümün payını hesaplayın: yıllık payı 12'ye bölerek aylık avans tutarını bulun.
- Projeyi tebliğ edin: kat maliklerine imza karşılığı ya da kanunda öngörülen yollarla iletin; tebliğ tarihini kayda geçirin.
Proje ne zaman kesinleşir ve neden önemlidir?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre işletme projesine tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir. Kesinleşen işletme projesi, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında yazılı belgelerden sayılır. Bu, ödenmeyen aidatlar için başlatılan ilamsız icra takibinde borçlunun itirazının kaldırılmasının istenebilmesi bakımından önemlidir. Tebliğin usulüne uygun yapıldığını gösteren belgeleri saklayın.
Epaysis ile işletme projesi
Epaysis'te işletme projesi raporu, sitenizin gelir-gider kayıtlarından hazırlanır; geçen dönemin gerçekleşen giderlerini tahakkuk ve nakit esasına göre ayrı raporlarda görürsünüz. Proje kesinleştikten sonra aylık aidatı otomatik borçlandırmayla her ay bütün dairelere kendiliğinden yazarsınız. Ayrıntılar: raporlar ve aidat takip programı.
Sık sorulan sorular
İşletme projesini kim hazırlar?
Yönetici hazırlar ve kat maliklerine tebliğ eder. Projenin dayanağı, sitenin gerçekleşen gelir-gider kayıtları ve yeni dönem için yapılan tahminlerdir.
İşletme projesi ne zaman kesinleşir?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre kat maliklerine tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir.
Giderler daireler arasında nasıl paylaştırılır?
Yönetim planında aksine hüküm yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta, bakım, koruma ve onarım giderlerine arsa payları oranında katılınır (KMK m. 20).
Kesinleşen işletme projesinin hukuki önemi nedir?
Kesinleşen işletme projesi, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında yazılı belgelerden sayılır; ödenmeyen aidatlar için yapılan ilamsız takipte itirazın kaldırılmasının istenmesinde kullanılabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Mevzuat ve yargı kararları değişebilir; somut bir durumda bir avukata danışın. Kaynaklar: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 20 ve m. 37; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 68.